En este Post os hablo de nuestra experiencia y consejos a la hora de pedir la hipoteca de autopromoción.

Mi marido fue el que se ocupó de esta parte, a mí todo me sonaba a chino, luego él me explicaba tranquilamente y ya decidíamos.

Visitamos muchos bancos para poder comparar.

Algunos consejos:

Lo primero de todo, informaros mucho por internet antes de ir al primer banco. Al principio puede parecer todo complicado, pero con un poco de lectura en foros aprenderéis y podréis saber incluso más que algún director de sucursal sobre hipotecas de autopromoción (a nosotros nos pasó…)

Antes de buscar la hipoteca nosotros ya teníamos el terreno en propiedad y un ahorro considerable ya que es fundamental antes de embarcarse en esto.

Exige siempre que te den toda la documentación de información precontractual y  definitiva con los 3 días de antelación a la firma en notaría obligatorios para que te dé tiempo a mirarte todo con lupa. Nosotros el mismo día de la firma, pensando que lo llevábamos todo súper atado, por culpa de no tener la información final con suficiente tiempo para repasarla descubrimos alguna sorpresa.

Infórmate si estás obligado a realizar tasaciones con el banco o puedes hacerlas por tu cuenta, casi seguro que te puedes ahorrar algunos euros.

Si tienes tiempo puedes intentar también escriturar la Obra nueva por tu cuenta para ahorrarte lo gastos de Gestión que te cobrará el banco.

En aquel momento estaban saliendo sentencias que obligaban a los bancos a pagar ciertos gastos de la realización de la escritura de Hipoteca (no de la Obra Nueva). Infórmate como está actualmente el tema porque van saliendo novedades que cambian las reglas del juego.

Si crees que la operación es buena y al banco le puede interesar, hay buena solvencia, has pedido poco importe en relación al valor total de lo que vas a construir y tienes una buena tasación del terreno en propiedad, APRIÉTALES.

Por ejemplo, el primer año el banco te obliga a sacar un seguro de Todo Riesgo construcción (equivalente al del hogar, pero para la obra). Pues nosotros hasta 3 veces conseguimos bajar el importe a base de ser cansinos.

En concreto en este caso, os diré que la jugada fue explicarle al banco que la obra tiene seguros por todas partes, el constructor, el arquitecto, etc. A día de hoy dudo todavía de que estuviéramos obligados a sacar este seguro, pero como te hacen pasar por el aro, lo tuvimos que sacar. La manera de apretarles fue pidiendo que quitaran coberturas y bajasen importes hasta el mínimo porque, repito, creemos que la obra debe estar asegurada ya por el constructor y arquitecto.

Variable o Fijo. Nuestra conclusión fue que esto es lo mismo que decir al Rojo o al Negro en el casino, o como decir meto mis ahorros en bitcoin o me lo gasto directamente en una fiesta. Mi marido tenía muy claro que variable, pero yo no. Como conclusión, no quisimos arriesgar para evitar sustos y fuimos a por el tipo fijo.

Seguros de Vida/Hogar. El primer año, tienes que pasar por el aro, pero a partir del siguiente, con ayuda de buscadores de seguros y algunos sencillos cálculos es muy fácil y probable que te interese sacarte los seguros por tu cuenta.

Plan de pensiones. Para bonificar el 0.1%, nos pidieron un plan de pensiones de 50€/mes. Por nuestra parte pensamos que los 50€ mejor los metemos nosotros en otras inversiones donde podemos tener más rentabilidad y a partir del 2º mes lo cancelamos. Aquí hay un truquillo que nos sirvió y es que el primero año te mantienen esa bonificación del 0.1% aunque solo hayas estado pagando un mes de plan de pensiones.

La hipoteca finalmente la pillamos en BMN en pleno proceso de absorción por Bankia (actualmente fusionado con CaixanBank), tuvimos suerte de pillarlos en un momento de transición para conseguir estas condiciones que creo no están nada mal.

Nuestra hipoteca es a 30 años fijo.

Condiciones contratadas con BMN:

TIN: 2.80% –> TIN Bonificado 2.00% (Cuenta+Nómina -0.4% // Débito o Crédito (1000€/año) -0.1% //  Seguro Hogar -0.1% // Seguro vida (mín. 200) -0.1% // Plan Pensiones (600/año) -0.1%

Importe hasta un 80% de tasación

1. Apertura 0%
2. Cancelación (0.5% / 0.25%) la típica por Ley

Disposiciones con certificaciones. Te suelen dar el 80% hasta finalizar obra y el 20% con el certificado de Primera Ocupación, pero los ajustamos a un 85/15 y nos lo aprobaron sin problemas.

Disposición inicial 0€. A nosotros, sin negociarlo nos dieron el 50% el mismo día de la firma, pero por lo visto no es lo normal (esto hizo que nos ahorrásemos dinero en certificaciones y sobre todo dolores de cabeza).

Certificaciones de obra 75€ cada una.

Tasación 400€ (esto depende de los metros cuadrado o del importe final). Esta parte NO estábamos obligados a hacerlo con el banco, aunque nos enteramos un día antes de la firma… Seguro que nos habríamos ahorrado algún eurillo también.

Gastos de Escritura Hipoteca (el banco asume el Registro y una pequeña parte de Notaría y Gestión)

Gastos de Escritura de Obra Nueva (aquí creo que nos hicieron el lío en el banco porque no estás obligado a hacer esta parte con ellos y te puedes ahorrar los gastos de gestión unos 380€ y quizás algo más…)

Seguro Vida: AVIVA 300€-400€

Seguro Hogar: CASER 250€-300€

Seguro Todo Riesgo Construcción (235€–> 120€ negociando). Esto es sólo para el año de construcción.

Y hasta aquí, espero que os sirva de ayuda este post aunque haga unos tres años de los datos.

Ánimo a todos los que estáis en esta aventura de la autopromoción.